Todo lo que debes saber sobre la nueva Ley de la vivienda

Sigue leyendo para conocer los detalles.

¿Cuál será la fecha de su entrada en vigor?

Es probable que la nueva Ley de la Vivienda se implemente antes del 28 de mayo, coincidiendo con las elecciones municipales y autonómicas.

¿Contemplará la nueva ley medidas de obligado cumplimiento?

Aunque algunas competencias no sean de carácter central, la ley abarca numerosos aspectos que sí que son de obligado cumplimiento. Entre ellos se incluye el establecimiento de una nueva referencia para la actualización anual del alquiler, las medidas de protección contra los desahucios y beneficios fiscales para los propietarios.

¿Es posible que una comunidad autónoma aplique la ley de forma parcial o incompleta?

Las comunidades autónomas tienen competencia en materia de vivienda según sus Estatutos de Autonomía. Por tanto, los legisladores autonómicos son los responsables de desarrollar programas normativos, mientras que el Estado se encarga de garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada. Por ejemplo, la Ley de Vivienda establece criterios para definir las «zonas tensionadas«, pero la decisión de aplicar o no estos puntos recae en las comunidades autónomas y en los ayuntamientos.

¿La implementación de esta ley implica un límite del 3% al incremento de los alquileres para todos los contratos?

¿Cuál es el significado de la expresión “área tensionada”?

Las áreas tensionadas son aquellas en las que los gastos medios de hipoteca o alquiler, más los suministros, representan más del 30% de los ingresos medios de un hogar, o donde los precios han aumentado al menos 3 puntos porcentuales por encima del Índice de Precios al Consumidor (IPC) en los últimos cinco años. Es importante destacar que son las comunidades autónomas y los ayuntamientos quienes tienen la responsabilidad de definir estas áreas, ya que tienen competencias en materia de vivienda.

¿Cuál es el impacto en propietarios e inquilinos cuando se declara en mi ciudad una de estas áreas?

En las áreas tensionadas, se establece que los grandes propietarios no podrán fijar alquileres por encima de la referencia establecida por la comunidad autónoma o el ayuntamiento. Por otra parte, los pequeños propietarios deben ajustar el alquiler según el mismo índice de referencia. En el caso de viviendas que ya estaban alquiladas, se tomará como referencia el precio establecido en los últimos cinco años en el contrato anterior, una vez aplicadas las actualizaciones correspondientes.

Si los propietarios reducen el precio de los alquileres, ¿qué incentivos fiscales recibirán?

Si éstos disminuyen el precio de los alquileres, podrán recibir una reducción de hasta el 90% en los rendimientos netos si rebajan al menos un 5% frente al contrato anterior en áreas tensionadas. La reducción será del 70% si alquilan la vivienda a jóvenes de entre 18 y 35 años o la destinan a programas de alquiler social, y del 60% si la vivienda ha sido rehabilitada en los últimos tres años.

¿Qué implicaciones tiene la prohibición de realizar desahucios sin haber establecido una fecha y una hora?

En todo caso de desahucio, será obligatorio especificar la fecha y hora exactas en las que se llevará a cabo. Esta medida responde a una larga demanda de los movimientos en defensa de la vivienda, con el objetivo de acabar con la incertidumbre y vulnerabilidad de los inquilinos, que desconocen cuándo serán desalojados.

¿Es posible aumentar el alquiler de un piso al finalizar el contrato antiguo y firmar uno nuevo?

Los contratos anteriores a la entrada en vigor de la Ley continuarán sujetos a las normas existentes hasta el vencimiento y la renovación. En cambio, los nuevos contratos estarán sujetos al índice de referencia establecido en las zonas tensionadas, mientras que en otras áreas podrá seguir negociándose como se hacía anteriormente.

¿Qué cambios supondrán que un propietario sea considerado «gran tenedor» por disponer de 5 inmuebles en lugar de 10?

Los propietarios que posean 5 o más inmuebles en una zona tensionada, sean personas físicas o jurídicas, serán clasificados como grandes tenedores. Esta clasificación comporta la aplicación de medidas y especificidades específicas para este tipo de propietarios, con el objetivo de reducir la especulación y la acumulación de propiedades que suelen llevar a cabo los fondos buitre y otros fondos de inversión.

¿Qué ocurrirá con las cláusulas que permitían eludir las medidas establecidas en la Ley si existía un acuerdo previo entre las partes?

Con la nueva Ley de la Vivienda, se prohíben los acuerdos que vayan en contra de la legislación vigente y se eliminan las cláusulas existentes que sean incompatibles con la ley. Algunos ejemplos de estas cláusulas incluyen no cumplir el plazo mínimo legal, transferir gastos indebidos al inquilino, aumentar la renta por encima del índice de referencia o permitir que el propietario tenga acceso a la vivienda arrendada.

La ley establece que todos los gastos y honorarios inmobiliarios derivados del alquiler de un inmueble serán responsabilidad exclusiva del propietario. ¿Qué gastos incluyen?

La comisión de la agencia inmobiliaria equivale aproximadamente al 10% del valor anual del alquiler, más el correspondiente IVA. Sin embargo, el inquilino seguirá siendo responsable de pagar la fianza y cualquier garantía adicional al firmar un nuevo contrato de alquiler. Por tanto, al realizar el pago, es importante confirmar claramente los conceptos por los que se está efectuando.

De hecho, ¿será más complicado o tomará más tiempo recuperar una vivienda si el inquilino no cumple los pagos?

Debido a las prórrogas establecidas, el inquilino contará con mayores garantías en el proceso de desahucio o en la reclamación de las rentas debidas. La imposibilidad de realizar desalojos sin una fecha y hora específicas, así como la obligación de participar en la mediación con familias en situación de vulnerabilidad, ocasionará que algunos casos se prolonguen de media de un año y medio a dos años.

¿Qué implicaciones tendrá para el propietario que las personas vulnerables estén obligadas a recurrir a procedimientos de solución extrajudicial en caso de desahucio?

Se implementará un mecanismo de arbitraje que facilite un acuerdo entre el propietario y el inquilino. En caso de no existir voluntad o acercamiento de posturas al convenio, o si no se llega a ningún entendimiento, se otorgará un tiempo adicional para que los servicios sociales puedan ofrecer otras soluciones, y finalmente se recurrirá al juez, que tendrá la capacidad de extender los plazos y tiempos establecidos.

¿Se impondrá algún tipo de sanción por mantener viviendas desocupadas?

La nova legislació incorpora una mesura que implica una penalització a l’Impost de Béns Immobles (IBI) de fins al 50% per als habitatges desocupats durant més de dos anys. A més, aquest recàrrec s’aplicarà als propietaris que tinguin quatre o més habitatges. Tot i que no es tracta d’una norma completament nova, els ajuntaments no l’aplicaven anteriorment a causa de la manca d’una definició clara del que es considera un habitatge buit.

Resumiendo, la nueva Ley de la Vivienda es una legislación impulsada por el Gobierno, y que busca establecer un límite en la actualización de los alquileres y un control en los precios de estos en zonas tensas.

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